¿Son adecuadas para ti las hipotecas de tasa ajustable?

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Si quieres reducir el riesgo, primero debes comparar costos, informarte sobre los distintos tipos de préstamos disponibles y conocer cuál es tu horizonte temporal.

In English | Elegir un crédito hipotecario puede ser un negocio riesgoso para los prestatarios de más edad, en especial cuando tratan de decidir entre una hipoteca de tasa fija convencional a quince o treinta años, y una ARM (hipoteca de tasa adjustable).

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Las ARM permiten, potencialmente, importantes ahorros, lo que constituye una tentación para muchos propietarios ya jubilados o que están por jubilarse y quieren disminuir los gastos fijos de su hogar. Entonces, la próxima vez que compres una vivienda o decidas mudarte a una más pequeña o a una nueva de más valor, ¿debes obtener una ARM o analizar la posibilidad de refinanciar?

“Con una ARM, es probable que se disminuyan los gastos en cientos de dólares por mes”, afirma Keith Gumbinger, vicepresidente de HSH.com, un sitio web con información sobre hipotecas. “Ese dinero podría depositarse en tu cuenta 401(k) o, incluso, ser destinado a tu casa, lo cual permitiría reducir el saldo hipotecario y generar capital”. (Comentario: en el pasado, escribí artículos para HSH en calidad de escritora independiente).

“Con una ARM, es probable que se disminuyan los gastos en cientos de dólares por mes”, afirma Keith Gumbinger, vicepresidente de HSH.com, un sitio web con información sobre hipotecas. “Ese dinero podría depositarse en tu cuenta 401(k) o, incluso, ser destinado a tu casa, lo cual permitiría reducir el saldo hipotecario y generar capital”. (Comentario: en el pasado, escribí artículos para HSH en calidad de escritora independiente).

“No obstante, el problema con las ARM”, afirma Gumbinger, experimentado profesional del mercado hipotecario, con más de 30 años en la actividad, “es que no están exentas de riesgos”.

Guy Cecala, director ejecutivo de Inside Mortgage Finance, reconoce también los riesgos inherentes a una ARM. Sin embargo, considera que hoy en día son una buena alternativa, en vista de las expectativas en lo que respecta a las tasas de interés.

“En este momento, nadie espera que las tasas disminuyan”, dice Cecala. “Creemos que, en la actualidad, las tasas solo pueden moverse en una dirección, y es hacia arriba. De modo que si los prestatarios están búscando tasas inferiores al 4%, el nuevo escenario indica que hay una gran cantidad de ofertas de ARM que lucen muy atractivas”.

Aquí, encontrarás cuatro consejos que pueden servirte de ayuda para determinar si una ARM es adecuada para ti.

1. Conoce cuáles son tus alternativas

En el caso de la mayoría de las ARM, la tasa de interés y la cuota mensual cambian a intervalos específicos: por lo general, cada mes, cuatrimestre, año, tres o cinco años. El período que transcurre entre los cambios de tasa se denomina período de ajuste. Por lo tanto, un préstamo con un período de ajuste de un año es conocido como ARM anual, ya que su tasa de interés y el valor de la cuota pueden modificarse una vez al año.

Un préstamo con un período de ajuste de tres años es una ARM trienal. No obstante, existen también las denominadas ARM híbridas, como las ARM 5/1 y las ARM 7/1, que se están tornando cada vez más populares. Estos préstamos son un híbrido entre las hipotecas de tasa fija y las sujetas a un período de tasa ajustable. En una ARM híbrida, la tasa de interés permanece fija durante los primeros años y, vencido ese plazo, se ajusta anualmente hasta su cancelación.

Algunas entidades crediticias, como Pentagon Federal Credit Union, ofrecen ARM 5/5 y 15/15. Con un préstamo 5/5 o 15/15, la ARM se fija en una tasa inicial que luego se reajusta y permanece en ese valor por un período de tiempo fijo. Por ejemplo, una ARM 5/5 podría tener una tasa de interés inicial del 3.5% durante cinco años. Cuando la tasa del crédito se reajuste cinco años después, mantendrá el nuevo valor actualizado durante los siguientes cinco años, repitiéndose el ciclo en cada quinquenio.

“Si las tasas son más bajas o se mantienen en valores cercanos, genial”, explica Gumbinger. “Pero si las tasas son mucho más altas y tu préstamo se actualiza, quedarás atrapado durante cinco años más. Por consiguiente, es un arma de doble filo”.

Desde su perspectiva, Cecala cree que la ARM 5/5 de PenFed “podría incluir lo mejor de ambos mundos” para prestatarios con un horizonte temporal de entre 5 y 10 años. Esto es así debido a que el crédito se toma (al menos hasta fines de mayo) con una tasa inicial extremadamente baja del 3% y exhibe un tope de actualización del 2% para su primer ajuste. “Esa tasa inicial permite ahorrar mucho dinero durante los primeros cinco años”, afirma Cecala. Si a eso le agregamos que la tasa para el siguiente quinquenio es de un máximo del 5%, “lo hace muy comparable con las hipotecas de tasa fija disponibles hoy en día”.

2. Conoce las características del préstamo

Antes de tomar cualquier préstamo del tipo ARM, necesitas saber lo siguiente:

• ¿Cuál es valor actual de la tasa de interés y cuál es su índice de actualización? (El índice de actualización es fijado por las fuerzas del mercado, tales como la Tasa de Oferta Interbancaria de Londres o LIBOR).

• ¿Cuál es el margen para este préstamo? (Es la ganancia que obtiene el prestamista, que se suma al índice de actualización).

• ¿Cuál es el período de vigencia de la tasa de interés inicial y con qué frecuencia se ajusta?

• ¿Cuáles son los topes de actualización periódica de la tasa de interés, así como el tope de actualización de la tasa de interés para el plazo total del crédito? (Esto te permitirá saber hasta cuánto puede incrementarse la tasa).

Muchos créditos de tasa ajustable se basan en la LIBOR a doce meses, la cual, de acuerdo con datos aportados por HSH, era del 0.55% a fines de mayo. El margen típico por sobre ello es del 2.25%. En consecuencia, es muy común que las tasas actuales de las ARM estén dentro del rango del 2.75% al 3% anual. Este es el motivo por el que, pese a que en mayo del 2014 las tasas de las hipotecas de tasa fija a 30 años oscilaban entre el 4.27% y el 4.29% —apenas por encima de sus valores mínimos en una generación—, muchas ARM resultan más atractivas, ya que ofrecen tasas de interés más bajas aún.

3. ¿Por cuánto tiempo deberé permanecer en la casa?

Tradicionalmente, el comprador de vivienda estadounidense promedio mantiene una hipoteca por unos seis o siete años, y luego la cancela para proceder a la venta de la propiedad o refinanciar el préstamo. En los últimos tiempos, sin embargo, al parecer, los compradores conservan sus hipotecas por períodos más prolongados.

Un estudio llevado a cabo por el sitio web Credit Sesame (en inglés) reveló que, desde la crisis inmobiliaria, la media de años que el estadounidense promedio permanece en una propiedad ha aumentado de seis a nueve años. Por ello, al evaluar las ARM, Gumbinger considera que estos préstamos no son la opción de los “compradores cuidadosos”, sino más bien la de los “compradores que se conocen a sí mismos”, algo a considerar para tomar la mejor decisión al respecto.

Gumbinger afirma que si una persona de 50 años o más tiene ante sí este típico escenario —digamos que, de aquí a cinco a siete años, los hijos estarán finalizando sus estudios universitarios y la familia ya no necesitará una gran casa en los suburbios—, entonces es probable que valga la pena considerar un préstamo tipo ARM 5/1 o 7/1. Según información reciente obtenida en HSH.com, las tasas de interés para una ARM 5/1 en el ámbito nacional están exactamente en el 3%. Las tasas de interés de una ARM 7/1 son apenas superiores y se sitúan en el 3.4%.

“Sin embargo, la realidad es que la mayoría de las personas no saben con certeza dónde estarán en cinco o siete años”, explica Gumbinger.

A veces, según Gumbinger, el asunto se reduce a esta simple pregunta: “¿Qué tan bueno eres para trazarte un plan para el futuro y luego atenerte a él?”. “Y en el caso de que el plan no resulte como esperabas, ¿estás preparado para esa eventualidad? Porque si tus planes cambian, tu hipoteca también debe cambiar”.

4. Minimiza tus riesgos

Los expertos opinan casi unánimemente que, luego de tantos años en niveles tan bajos, en el futuro, las tasas de interés no pueden hacer otra cosa que aumentar. Si elijes tomar un préstamo tipo ARM, deberás efectuar diversas proyecciones para determinadas contingencias (“¿Qué pasaría si…?”).

“Analiza cuál será tu situación inicial en el momento de tomar el préstamo, cuál sería el peor escenario que podrías enfrentar y cómo sería un escenario intermedio que te resulte funcional”, aconseja Gumbinger.

Luego de hacer tus cálculos, decide si estarías en condiciones de afrontar el crédito en los diferentes niveles. Como mínimo, deberías ser capaz de cambiar la proyección financiera de mediano plazo para tu ARM. Si no puedes hacerlo, entonces deberías reconsiderar el préstamo.

Otro consejo: arma un colchón financiero con tus ahorros hipotecarios.

Si refinanciar en una ARM disminuye el importe de tu cuota hipotecaria en, digamos, $400 o $500 al mes, ahorra esa suma depositándola en una cuenta diferente que no habrás de tocar. De esa forma, al menos, irás tejiéndote una red de seguridad financiera que te ayudará a prepararte para afrontar y superar tiempos difíciles, en el caso de que las cuotas mensuales del crédito se incrementen. “Incluso si volviéramos a tener tasas con valores más normales —de entre un 7 y un 8%—, esto podría ser muy incómodo para algunos prestatarios acostumbrados a intereses del 3 o 4%”, dice Gumbinger. De modo tal que el colchón de efectivo adicional que acumules podría atenuar algunos de los efectos del impacto financiero.

Estas dos estrategias permitirán que minimices un poco el riesgo en el caso de optar por un préstamo tipo AMR. Sin embargo, si tomas una ARM deberás aceptar el hecho de que, en definitiva, siempre existirá cierto grado de incertidumbre respecto de las tasas de interés.

“¿Te irá mejor o peor en el futuro? Es un poco arriegado”, sostiene Gumbinger. “En realidad, no sabes a ciencia cierta si resultará ni cómo lo hará”.

Por ello, es muy importante que primero compares costos, te informes sobre los distintos tipos de préstamos disponibles y conozcas cuál es tu horizonte temporal, recomienda Cecala. “No analices solo tu capacidad de pago”, sino también “qué préstamo te brindará la mayor protección”.

Lynnette Khalfani-Cox, The Money Coach(R), es experta en finanzas personales, personalidad de radio y televisión y colaboradora habitual de AARP. Puedes seguirla en Twitter y en Facebook.

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