9 cosas que deberías saber sobre hipotecas revertidas
Asegúrate de contar con información completa acerca de restricciones, cargos y comisiones aplicables.
Comstock Images/Getty Images
En el 2020, el U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD, Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos) aseguró más de 41,000 hipotecas revertidas, 52% menos que una década atrás. Estos préstamos protegidos por el gobierno federal, también denominados hipotecas HECM (hipotecas de conversión del capital sobre la vivienda), son una opción utilizada por las personas mayores del país que buscan sacar provecho del valor líquido de su vivienda y envejecer en sus hogares.
A pesar de que han decaído en popular incluso antes de la pandemia del coronavirus, entre el 2010 y el 2020 se emitieron más de 598,000 hipotecas revertidas.
A continuación, encontrarás algunas preguntas frecuentes sobre estos préstamos:
1. ¿Qué es una hipoteca revertida?
Una hipoteca revertida es un tipo de préstamo especial que se encuentra garantizado con el valor líquido de tu vivienda. Pero en este caso, el prestamista te paga a ti en vez de tú a él. Para poder acceder a este beneficio, debes tener al menos 62 años. Puedes darle al dinero el destino que desees, desde pagar cuentas médicas hasta remodelar tu hogar. A diferencia de un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda tradicional, la hipoteca revertida no debe devolverse de inmediato, e incluso es probable que no debas hacerlo mientras vivas. El programa de hipotecas revertidas HECM es administrado por la Federal Housing Administration (FHA, Administración Federal de Vivienda).
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2. ¿Cualquier persona puede solicitar una hipoteca revertida?
No, porque es necesario tener, al menos, 62 años para hacerlo. También debes ser el propietario de tu hogar, sin limitación alguna, o poder pagar el saldo del valor de tu vivienda con el monto de la hipoteca revertida. Debes vivir en tu hogar, y el hogar debe cumplir con determinados criterios establecidos por HUD. La mayor parte de los hogares unifamiliares reúne dichos criterios para participar en el programa, al igual que algunos condominios, viviendas prefabricadas y estructuras de unidades múltiples que cumplan con los requisitos de la FHA.
3. ¿Cómo puedo solicitar una hipoteca revertida?
Al igual que con una hipoteca común, puedes solicitar una hipoteca revertida a través de un prestamista hipotecario tradicional. Antes del otorgamiento de la hipoteca, deberás realizar una consulta arancelada con un asesor hipotecario. Por lo general, ese costo (de $125 aproximadamente) se deduce del monto del préstamo. Puedes recibir la hipoteca revertida en una suma única, mediante una línea de crédito o en pagos mensuales. Los préstamos se ofrecen con tasas de interés fijas y variables. De hecho, en la actualidad, más del 70% de estos préstamos se otorgan con tasas fijas, aunque, en ese caso, el préstamo deberá solicitarse por el monto máximo del valor acumulado de la vivienda.
4. Si contrato una hipoteca revertida, ¿el banco pasará a ser el propietario de mi vivienda?
No, el deudor hipotecario continúa como propietario de la vivienda. Sin embargo, al venderla, tú o tus herederos deberán devolver al acreedor hipotecario el dinero otorgado mediante la hipoteca revertida, más intereses y otros cargos y comisiones. Tú o tus herederos se quedarán con el valor acumulado restante de la vivienda.
5. Si tengo una hipoteca revertida, ¿debo continuar pagando el seguro y los impuestos sobre la vivienda?
Sí. A diferencia de las hipotecas tradicionales, en las que el seguro y los impuestos se pagan desde una cuenta de fondos en custodia (escrow account), en las hipotecas revertidas tú mismo deberás continuar pagando esos gastos. Si por algún motivo, tu seguro de propietario de vivienda ha caducado, tendrás que rehabilitar la póliza. También debes estar al día con el pago de los gastos comunes aplicables.
6. ¿Cuándo debe cancelarse una hipoteca revertida?
Generalmente, cuando el propietario muere, se muda o vende su hogar. Sin embargo, en el 2014, HUD anunció que, bajo ciertas circunstancias, el cónyuge que no solicite el préstamo podrá continuar residiendo en la vivienda aunque fallezca el cónyuge deudor, pero dejará de recibir los pagos mensuales. El viudo o la viuda deberá seguir pagando los impuestos o el seguro sobre la vivienda, además de las reparaciones necesarias si la vivienda se deteriora.
Ayuda para hipotecas revertidas
7. ¿Las hipotecas revertidas son costosas?
En estos préstamos, las comisiones iniciales son altas (por ejemplo, las primas de seguro de la hipoteca, las tarifas de apertura y los costos de cierre), al igual que las comisiones regulares (primas de la hipoteca, intereses y comisiones de servicio) aplicables durante la vigencia del préstamo. Antes de contratar el préstamo, tendrás que analizar cuánto deberás desembolsar en comisiones para asegurarte de contar con el dinero suficiente para cubrir tus gastos.
En el préstamo HECM estándar se aplica una prima de seguro inicial del 2% sobre el monto máximo del préstamo permitido de $822,375 o el valor de la vivienda —el que sea menor.
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8. ¿Cuál es la mejor edad para contratar una hipoteca revertida?
Si bien la edad mínima para solicitar una hipoteca revertida es de 62 años, lo mejor es posponer la contratación de una hipoteca de este tipo lo máximo posible para asegurarte de contar con el dinero en caso de que resulte necesario más adelante, por ejemplo, de requerir cuidados a largos plazo. Los datos recientes del HUD revelan que la edad promedio de los solicitantes de hipotecas revertidas ha disminuido de 77 a 73 años. Los deudores hipotecarios deben comprender que están sacrificando ahorros futuros por un consumo presente, ya que quienes solicitan un préstamo al comienzo de su jubilación corren el riesgo de quedarse sin fondos disponibles para más adelante, cuando pueden llegar a necesitarlos.
9. ¿Cuáles son las alternativas a una hipoteca revertida?
Antes de optar por una hipoteca revertida, es preciso analizar otras opciones, como por ejemplo vender tu vivienda y utilizar el dinero para comprar una vivienda más pequeña (y económica), o bien alquilar. Si deseas conservar tu hogar, pero necesitas reducir gastos para llegar a fin de mes, piensa en la posibilidad de conseguir un compañero de vivienda. Comienza por preguntarles a los parientes o amigos con los que tengas una buena relación. Además de ayuda financiera, otra persona puede hacerte compañía y ayudar en las tareas del hogar. Dependiendo del valor de tu casa, tal vez puedas refinanciar tu hipoteca o contratar un préstamo sobre el valor acumulado de tu vivienda o una línea de crédito.
No olvides analizar los beneficios públicos disponibles. Por ejemplo, si una persona tiene necesidades de atención médica o cuidados a largo plazo e ingresos limitados, puede solicitar ayuda de Medicaid.