Los estafadores que cometen fraude de título de propiedad roban tu identidad y luego tu casa

“Encontrarán a un notario comisionado en el estado. Crearán un sello que parece legítimo. Recibirán los documentos de la compañía de títulos por correo electrónico o envío de un día. Ellos firmarán y notarizarán. Vuelve a la compañía de títulos o al abogado de cierre. Los documentos se registran y se revisan. Y luego el estafador recibe una transferencia bancaria por sus ganancias netas”, explica Cronkright.

Sarah Frano, vicepresidenta y experta en riesgo de fraude de bienes raíces en First American Title Insurance Company, dice que estos delincuentes “tienen como objetivo el valor acumulado en la propiedad. A menudo, las ganancias de la venta se retiran o transfieren rápidamente fuera de Estados Unidos, lo que hace que la recuperación del dinero sea muy difícil o imposible”.

Tanto los dueños como los compradores son víctimas

Para tener éxito, los estafadores que cometen fraude de título deben poder pasar desapercibidos y no ser notados por los dueños legítimos de las propiedades. Por lo tanto, algunas propiedades son más vulnerables que otras.

“Terrenos vacíos, segundas viviendas y propiedades de alquiler suelen ser blancos porque es menos probable que un propietario descubra la venta fraudulenta antes de que suceda”, explica Frano. “Las propiedades ocupadas por sus dueños son menos susceptibles al fraude de suplantación de vendedor, pero corren un mayor riesgo de que un estafador saque un préstamo fraudulento y despoje el valor líquido de la propiedad”.

Dado que a los estafadores les interesa el dinero, no el terreno, las propiedades sin hipotecas o con alto valor líquido son blancos particularmente atractivos, agrega Frano, quien dice que las víctimas incluyen a los propietarios de bienes raíces, compradores y prestamistas, especialmente aquellos sin seguro de título, que en muchos casos ofrece protección contra el fraude de título de propiedad. “Sin un seguro de título, un comprador de vivienda y su prestamista podrían perder el dinero utilizado para comprar la propiedad y un propietario podría tener que suponer el gasto, el tiempo y la molestia de deshacer el fraude”, señala.

La buena noticia sobre el fraude de título de propiedad es que sigue siendo relativamente raro a pesar de un aparente aumento en los casos, dice Stewart Sterk, profesor de Derecho Inmobiliario en la Universidad de Yeshiva, en la Facultad de Derecho Benjamin N. Cardozo, donde también es director del Center for Real Estate Law & Policy. “Por lo general, no deberías preocuparte demasiado por eso”, dice Sterk.

Si eres el blanco de la estafa

Si llegas a ser blanco del robo de título de propiedad, la ley está de tu lado. “El robo de título es un nombre un poco equivocado”, dice Frano. “Legalmente, una escritura falsificada no es válida y el verdadero dueño solo parece haber perdido el título superficialmente”.

Aun así, los riesgos y dolores de cabeza asociados con el fraude de título de propiedad son reales. Los compradores están protegidos si tienen seguro de título, como la mayoría lo hace, pero si han hecho una transacción en efectivo sin hipoteca y no tienen seguro de título, ese dinero puede ser irrecuperable.

Los dueños de propiedades que son víctimas tendrán que demostrar que son los dueños de la propiedad y que la transacción fue fraudulenta, lo que probablemente significa contratar a un abogado y potencialmente ir a la corte. Eso cuesta dinero, a menos que tengas un seguro de título que cubra el fraude después de la compra.

En resumen: en un mundo con fraudes cada vez más desenfrenados, vale la pena protegerte, solo por si acaso.

Cómo protegerte mejor contra el fraude de título de propiedad

Si eres dueño de una propiedad:

• Configura una alerta de Google con la dirección de tu propiedad. “Si el estafador pone la propiedad a la venta, una alerta puede ayudarte a detener la venta antes de que suceda”, dice Frano.
• Consulta los registros del condado si no has recibido una factura o evaluación de impuestos prevista. “Aunque es silenciosa, esta es a menudo la primera señal de alarma de que [los delincuentes] han transferido el título”, señala Frano.
• Verifica los terrenos vacíos y propiedades desocupadas. Construcciones misteriosas, ocupantes no autorizados y carteles de “se vende” no autorizados pueden ser evidencia visual de un posible fraude. Si tienes un terreno vacío, una casa desocupada o una propiedad de alquiler, deberías hacer visitas regulares para inspeccionarlo, sugiere Rymarowicz. “Si estás fuera del estado o no estás en la misma ciudad, haz que alguien cuide la propiedad”, dice ella. “Pídeles a los vecinos que estén pendientes”.
• Consulta tu póliza de seguro de título para conocer la cobertura posterior al evento. Aunque la mayoría de los compradores optan por un seguro de título cuando compran una propiedad, “no todas las pólizas de seguro de título cubren el fraude después de comprar la propiedad”, dice Frano. “Esto es especialmente cierto si compraste tu propiedad antes de 1998”, explica, señalando que la mayoría de las pólizas de seguro de título emitidas después de 1998 incluyen una cobertura mejorada para falsificaciones y fraudes que ocurren después de la compra. “Esta cobertura mejorada ofrece a los propietarios protección adicional en caso de que un estafador intente vender o hacer una hipoteca en tu propiedad mientras eres el propietario. Si compraste tu casa antes de 1998 o si tu póliza no tiene la cobertura mejorada, contacta a tu asegurador de seguros de título para preguntar si la cobertura mejorada está disponible como una mejora para tu póliza existente”.
• Inscríbete para recibir notificaciones de tu condado. “Puedes consultar con la oficina del registrador del condado o la oficina que registra la escritura en tu área particular para ver si tienen un sistema de notificaciones”, dice Rymarowicz. “A veces, el dueño de la propiedad puede presentar una notificación que dice: 'Oye, si hay algo registrado en mi propiedad, necesitas decírmelo'. Eso generaría un aviso para el dueño de la propiedad y los alertaría mucho antes y más rápido sobre un posible fraude”.
• Pregunta a un abogado de bienes raíces sobre medidas preventivas. “Deberías buscar asesoramiento para preguntar: '¿Hay algo que podría registrar en mi propiedad que prevendría el fraude o al menos lo ralentizaría?'. Las leyes varían de estado a estado, y no hay un consenso claro sobre lo que se podría hacer prácticamente, pero tal vez hay alguna declaración jurada de interés o algo que podrías adjuntar a tu expediente que requeriría que un tercero realmente te encuentre para obtener una firma para liberar ese interés”, dice Cronkright. “Eso podría hacer que ocurran dos cosas. En primer lugar, podría alertar a la compañía de títulos o al abogado de cierre que hay un interés que necesita ser aclarado. Y, en segundo lugar, podría ser un disuasivo. Si los estafadores están mirando 10 parcelas en un condado y nueve de ellas están libres y despejadas, pero esta otra tiene algún interés en ella, simplemente podrían saltarse esa”.

Si vas a comprar una propiedad:

• Compra un seguro de título. Si tienes una hipoteca, la mayoría de los prestamistas te exigirán que tengas un seguro de título. Si vas a comprar en efectivo, sin embargo, es más complicado conseguirlo. “Elige una póliza de seguro de título con cobertura de fraude”, aconseja Frano, quien enfatiza la importancia de una póliza que cubra el fraude por falsificación y suplantación de identidad que ocurre tanto antes de que cierres la compra de tu propiedad como después.
• Sé escéptico ante las gangas y los cierres apresurados. “Una de las características distintivas de las ventas fraudulentas es un precio muy por debajo del precio de mercado. Entonces, si estás obteniendo una oferta demasiado buena para ser verdad, eso podría ser una señal de alarma, en cuyo caso quizás quieras mirar un poco más de cerca al vendedor para asegurarte de que es legítimo”, dice Rymarowicz, quien menciona las ventas rápidas como otra posible señal de alarma. (Pero, como se señalé anteriormente, no compres un “seguro de título bloqueado”).
• Ten cuidado si se indica que la propiedad está a la venta por el propietario. Es probable que los delincuentes eviten “el escrutinio adicional” que supondría un agente inmobiliario, señala Frano. Ella agrega que también deberías “sospechar de un vendedor que te presiona a evitar involucrar a un abogado o a una compañía de títulos en la transacción”.
• Cuidado con la notarización remota. “La notarización remota es completamente legal y legítima, pero hay delincuentes”, explica Rymarowicz, quien dice que los vendedores fraudulentos insistirán en cierres remotos debido a la ubicación, una enfermedad u otras circunstancias. En ese caso, ella señala, el comprador o la agencia de títulos podría dar su consentimiento, pero debería insistir en elegir al notario remoto para asegurarse de que el notario es legítimo.
• Verificar al vendedor. Aunque no es raro que los compradores y vendedores no se encuentren en persona antes de cerrar la compra, tu agente de bienes raíces, abogado o compañía de títulos deberían poder verificar que el vendedor es auténtico. A los delincuentes les gusta esconderse detrás de los correos electrónicos y mensajes de texto, dice Frano. “Ten cuidado con un vendedor que nunca se presenta en persona o inventa excusas para explicar por qué no puede hablar por teléfono”.

Denuncia el robo de título de propiedad

​Si crees que has sido el blanco de un robo de título de propiedad u otro tipo de fraude de bienes raíces, comunícate con tu agencia local del orden público y con la oficina del registrador de tu condado, consulta a un abogado de bienes raíces y denúncialo al Centro de Quejas de Crímenes por Internet del FBI en www.ic3.gov (en inglés).